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NPL債權買賣

什麼是『NPL債權買賣』?

一、 何謂NPL不良債權?

所謂不良債權NPL係指銀行逾期放款,不良債權係銀行及各金融機構的逾期放款債權,即指個人或企業向銀行辦理各項放款、貼現、票據承兌、保證及外匯等因授信或購買公司債所產生的債權,因已屆清償日期而回收產生困難經銀行多次催收,此債權仍無法收回便打入呆帳項目而成為不良債權,不良債權分為兩大類:

  1. 有擔債權:指有附擔保品提供抵押者,如銀行不動產抵押權債權。
  2. 無擔債權:如信用卡、貼現、票據承兌、保證及外匯等因授信或購買公司債等。

簡單的說銀行抵押權買賣,快速打消銀行逾放呆帳比率達成降低銀行逾放及打消呆帳目標。(銀行需透過公開標售,財政部金管會所核可設立資產管理公司可參與標售;但並非銀行本身認列逾期放款,可以直接讓售與個人或法人團體),由於資產管理公司是參與銀行委托第三公正人(台灣金融資產服務股份有限公司)對該批不良債權進行專業鑑價並標售所合法取得,得選擇進行法拍以求抵押權實現或將債權讓與出售或由原債務人清償,法原適用金融機構合倂法第十五條受讓金融機構不良債權時(處理不良債權之方法),適用第十八條第三項規定(概括承受或概括讓與之準用)。目前債權標售取得行情約【債權原本】的五折至六折債權取得後,資產管理公司大多數進行法拍以請求抵押權實現,大家知悉法拍屋行情會約略比市價便宜兩成至三成;所以抵押權之債權買賣佈局法拍屋市場,便提供這樣優勢投資之金融商品,本公司惠雙法拍承做業務,卽屬資產管理公司再讓售之有擔債權第一順位抵押權買賣。

本資料撰寫彙整:(惠雙法拍所有)

二、 不良債權買賣發生原因

近年來,由於金融自由化及國際化之快速發展,政府自民國80 年起開放新 銀行的設立,至民國93 年為止本國銀行共49 家,分支機構3,189 家,基層金融機構共有328 家,分支機構1,860 家,若再加上外國銀行在台分行102 家,銀行總、分支機構家數已達4,940 家,較民國82 年大幅成長6 成,由於銀行家數遽增,各銀行為提昇市場佔有率和獲利能力,無不推出各項衍生性金融商品,也促使銀行間競爭日益激烈。

而全球金融市場利率下滑、貨幣市場資金浮濫及民國86 年亞洲金融風暴,導致企業經營不佳、失業率與銀行業的不良債權快速攀升,而政府在財政政策上的相關規定,並未和放寬銀行的業務經營條件有著同步的配套措施,致使國內的逾期放款比率,從民國84 年間的3%~5%,逐年竄升至民國90 年底的8%,再加上國內金融控股公司的成立,及呆帳打銷方式的變更等衝擊,使銀行業的經營環境大異於前。

民國81 年以來,政府大幅開放銀行增設,導致我國銀行體系在新舊銀行競相設立分支機構的不良競爭下,已呈現過度擴充的情況。在此環境下,銀行為追求放款業務的成長卻容易忽略風險控管及授信品質,導致銀行不良債權的問題日益嚴重,逾期放款比率是評估銀行放款品質的重要參考指標,比率愈高表示銀行放款品質愈差,存款戶的存款安全性愈低,易引發民眾恐慌性擠兌。 以銀行角度而言,授信是很重要的業務,可藉由存放款利差而獲利;但是授信管理不良會導致逾期放款金額、呆帳的產生而形成不良債權,進而侵蝕銀行的獲利能力。

由於政府機構已瞭解金融機構的逾期放款比率及呆帳過高的問題會產生金 融危機的嚴重性,因此要求國內各家金融機構在限期內降低逾期放款比率及打銷呆帳,我國財政部於89年積極向國外取經,向美、日、韓等國家請益學習,對於不良債權處分方法獲得改進,並於民國93 年1 月6 日再修正發布台財融(一)字第0928011826 號令「銀行資產評估損失備提列及逾期放款催收款呆帳處理辦法」中,修正銀行對不良債權之訂定標準及辦法,使其有較為明確的範圍可依循。

現今催收績效明顯不彰而盈餘又不足以大量打銷的情況下,銀行業在政府開放成立資產管理公司後,開始委託金融資產服務公司進行重組、包裝,經評定價格後,將不良債權公開拍賣予資產管理公司或以金融機構直接將不良債權讓售予資產管理公司,此方式已逐漸成為各銀行快速降低逾期放款比率較佳選擇。

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三、 了解資產管理公司如何買進債權

想購買資產管理公司之債權,就應先從資產管理公司如何買進債權,所謂知己知比百戰百勝;銀行端訂定公開標售期日,資產管理公司先對每個個案債權帳面餘額合計數:

  1. 初步審查帳面價值(指逾期放款及其他授信款項、協議分期償還案件等,符合不良債權定義之各項債權,於合約約定交割日,清算帳面上未清償之本金、利息、違約金及其他金融金融機購對該債權帳面餘額價值及請求分配債權權利、順位對個案之影響)
  2. 進行評定價值(資產管理公司參與不良債權標購前,委託『公證第三人』如台灣金融資產服務股份有限公司、領有專業估價師執照之鑑價事物所如歐亞、遠見…等,針對每筆債權之擔保品、債務人狀況所評定該不良債權之價值,進行專業鑑價並取相關評價報告)
  3. 進行交易價格出價(參與標售之前將債權個案出價,整合所有出價參與銀行標售案件)。
  4. 得標後進行【比例調整】(買方在確認期間終止前,從欲購買資產刪除瑕疵產品,如瑕疵資產造成購買價格的下降,則調整後的購買價格即為有效價格;買賣雙方確認期間內,應對個別資產、擔保品、抵押品、資產清單與文件之正確性進行確認,如發生合約約定之刪除資產、調整資產評價或購買價格事項,則購買不良債權之最初價格與最終價格進行【比例調整】)。
  5. 最後約定交割日點交債權文件,已送強制執行案件由影印資料替代,執行中案件可不用辦理權利人變更登紀;其餘均應委任代書到地政事務所辦理抵押權權利人變更登紀;並發函通知債務人債權讓與之事實,以符合民法297條【債權之讓與,非經讓與人與受讓人通知債務人不生效力。但法律另有規定者不在此限,受讓人將讓與人所立之讓與字據提示於債務人者,與通知有同一效力】之規定。(債務人常問我銀行債權讓與,為何可不經債務人同意可逕自轉讓出售?依本法精神對債務人有【通知】的義務,但不需經債務人同意而可為之)

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四、 了解債權買賣所需費用及成本

一般而言NPL不良債權買賣,如本公司惠雙法拍承做業務,卽屬資產管理公司再讓售之有擔債權第一順位抵押權買賣;但於強制執行請求抵押權實現之前,可參與第一順位分配權之前,執行費有最優先分配權(請求債權實現金額千分之八繳交的執行費、假扣押執行費、併案執行費、聲請地政配合查封及增建物測量:每筆4800元、估價師對物鑑價費用、登報公告之費用等以上統稱為執行費),當然如果發動執行為抵押債權人,所生執行費優先受償;在買賣債權時需計入費用但可不列入成本(拍賣程序終結時得參與優先分配回來);有一種情況時需列入成本,參與標售時標回或承受,執行費就視同一種支出需列入成本計算;而排在執行費之後有土地增值稅、房屋稅、地價稅;唯需注意房屋稅、地價稅會因法令發佈96年1月12日實施交換日分為優先及次優部份,進一步解釋96年1月12日實施新法另公佈後房屋稅、地價稅,優於抵押權有優先分配權利,96年1月12日實施前所發生房屋稅、地價稅為次優分配權,於抵押權分配滿足後剩於債權方可分配,同一案件發生跨越本法時間起算日均有時,依本法規定方式辦理參與分配;所以買NPL債權時應查核清楚國家的欠稅,在分配權的層面實務執行費、土地增值稅、房屋稅、地價稅等均列入購買債權成本(假定評估完成本,債權風險最上限出價為500萬,費用、稅費占約58萬,綜合出價結論應為442萬),了解執行時應付費用及稅費為買賣債權應備基礎。

其實不用過於擔心或覺得複雜,本公司惠雙法拍在每個債權出價購買前,均已將稅、費核算清楚,買方只須完成覆核的動作。透過文字敘述只是想清楚解釋,也免除客戶詢問後有遺漏忘了回答的部份,而且現在債權買賣部份已爭取特定銀行尾款代墊七成,與法拍屋購買無太大差異,且掌握先機獲得主控權,買到比法拍更便宜的【鑽石屋】。 從投資實務以投資客立場而言,買進債權後所發生稅、費,當然需列入成本,可以分為以下幾大項:

  1. 現金支出成本:買賣債權扣除銀行尾款代墊部份所支出之現金,若以現金支出額在其他投資商品所能創造價值,一般投資報酬率為百分之四;當然取得執行名義與否及法律層面問題、執行公務單位(法院、國稅局、地政事務所….)等執行所需時間長短,均影響投報率的表現。
  2. 年度綜合所得稅: 利息、違約金在財政部認列為收益(向債務人收取利息、違約金認列為收入部份),迸入個人年度綜合所得稅課稅;只有當初銀行放款所借出的本金(債權原本),法拍標出分配後不用課稅。
  3. 財產交易所得:財政部規定,個人向資產管理公司或金融機構購入債權,嗣於向法院聲請強制執行債務人之抵押物時,參與拍賣或聲明承受該抵押物,並以所持有之債權抵繳法院拍賣價款者,個人於取得該抵押物時,應以法院拍賣價格減除購入債權成本及相關費用之餘額,認列財產交易所得課稅。(債權買賣兩階段課稅,本法第一階段課稅) 依據國稅局表示,所得稅法第14條第1項第7類規定,凡財產及權利因交易而取得之所得,為財產交易所得;同法第9條規定,納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產,因買賣或交換而發生之增益,屬財產交易所得。個人以購入之債權換得債務人舉債之時所提供的抵押物之行為,係屬所得稅法第9 條所稱之財產交易。而個人於取得該抵押物時,應依同法第14條第2項規定,以法院拍賣抵押物之價款認屬抵押物之時價,於減除購入債權成本及相關費用後之餘額,認列處分債權損益。第二階段,個人以持有的債權抵繳法院拍賣價款,獲得抵押物的所有權後,日後出售抵押物產生的所得,應以交易時的成交價額,減除抵押物取得成本及相關費用後的餘額,認列財產交易損益,依法課徵綜合所得。該國稅局特別以日前查獲的案例來說明,納稅義務人甲君以900萬元的低價向資產管理股份有限公司購買2,000萬元之債權,嗣向法院聲請強制執行擔保這筆債權之債務人抵押物(土地),經甲君聲明願以法院拍賣最低價額2,100萬餘元承受抵押物,依上開財政部的解釋令,甲君以法院拍賣價款2,100萬餘元取得土地,減除購入債權成本900萬元、土地增值稅等相關費用600萬餘元後產生的600萬餘元差價利益,就屬財產交易所得。 該局進一步指出,個人以購入的債權換得債務人舉債時所提供的抵押物(通常為土地或房屋)行為,係為債權的處分,即屬所得稅法第9條所稱之財產交易,縱使抵押物為土地,也不能享有免稅;惟個人以債權交換抵押物後,再將抵押物出售的所得,若抵押物為土地,則其出售差價不必繳稅,若非屬土地之抵押物出售,其差價則仍須認列財產交易所得課稅。

本資料撰寫彙整:(惠雙法拍所有)

五、 受讓債權後可以選擇以下處分方式:

  1. 選擇與債務人協商談判或合作委託本公司惠雙法拍買回,用原應清償價格7~8成幫忙債務人買回,債務人也相對受益可攤還較低的金額,實務面也幫債務人省下一筆錢,在法律問題、衍生稅費及過戶塗銷到協辦新銀行代款,公司居中仲介並當守門員的角色,幫忙注意流程及細節;而幫忙出資買回的投資客(即債權受讓人)處分回銀行債權,讓債務人免於法拍造成信用破產;從中賺取合理的投資報酬,只要達成雙方意思之平衡共識,直接辦理塗銷及過戶手續,並可省去法院執行流程、執行費等,達到(AMC)資產管理公司、債權受讓人、債務人三贏的目標。
  2. 如與債務人協商不成立,亦可實行抵押權實現逕送強制執行拍賣,賺取合理的投資報酬,一般債權買債因為需現金全額交割支付,資產管理公司出售債權只要到達獲利基準,多半會低於法拍行情出售,一方面預留現金利息、時間成本、承接的風險成本給投資客從處理法拍觀點來看,如果跟法拍取得同價無差異化,那就直接從法拍取得就好,且不用積壓資金、耗費時間成本;所以選擇從債權投資,比法拍更便宜更具優勢,在市場上取得主控權的先機,如果與預算法拍價標出,賺取法拍出售後價差,扣除買進債權所有成本,參與債權分配之價差獲利了結;反之如果到預算價格仍未拍出,投資評估失準則可以債權人身份表示當庭承受,取得所有權後再交房屋仲介委託出售穫利了結,一般而言標法拍屋出售要到賠錢已經算少有,投資債權買賣還會買到賠錢,機會、風險相對也降低許多;從另外角度思維,買債權有機會為自己創造兩次機會,一是透過法院公開拍賣市場標售,只需繳交千分之八執行費,且不用另外付仲介費,二是承受後再交仲介市場買賣,由於進價相對較低為自己創造良好穫利空間及機會增加。
  3. 鎖定喜歡某種特定案件,怕公開標售後會無法確定是否得標,在法院拍賣前買債權提早佈局,用低於法拍行情先取得該標的物抵押債債權,於法院定期拍賣時將債權額標滿(【假定用320萬向資產管理公司買定某銀行500萬抵押債,參與標售實將債權全數充抵標滿500萬,本公司實際案例法拍行情約480萬,債權預買投資人怕參與標售未能得標,故將剩餘債權充抵後,法拍出價為580萬得標帳面看起來很高,實際上交割價格為320萬充抵債權500萬,債權人自行在加價80萬合計最後出價580萬,扣除充抵後外加價80萬+債權交割價320萬=實際為買進價=格為400萬】; 由本案例可得知參與法拍屋競標,先從債權買進不但可充抵債權,為自己創造穩得標條件,日後向銀行爭取法拍價尾款代墊時,因為法拍買賣為公開資訊,銀行較為信任與放心代墊約為拍定價七成【以上列標的為案例拍定價580萬,憑移轉證明書向銀行聲請代墊七成放款為=406萬,銀行本身放款風險並沒有增加,拍定價只是回復接近買賣市價放款,同社區同格局買賣放款成數相同,只不過債權進場佈局預買人從結果來看,該案件好像變成全額貸款,債權成本出資400萬,拍定價申辦貸款結果為406萬】;從鎖定喜歡某特定案件買債權佈局,相對省錢也為自己創造穩贏的拍賣條件;那反之意外有人用比我們預參標價格581萬得標怎麼辦?那也要恭喜表示賺錢了結,等待法院參予分配回價金的現金補償,相對而言也沒什麼損失【581萬減去債權最高限額為500萬等於=81萬如有其他債權人得分配就依債權分配,但如後者均無其他債權參與分配,則由債務人分配領回這81萬元;又情形債務人已死亡且子女皆拋棄繼承怎麼辦?依規定繳入國庫充公增加國家財物資源;扣除無法分配81萬後,以上案例債權最高限額為500萬減去320萬=賺進180萬扣除執行費、稅費、相關費用後亦是一筆可觀的收入】
    ※實行案例法則仍為先扣除執行費、稅費、債權順位充抵500萬分配後如仍有剩餘價款,才可由得分配權利人分配或適當之處置※
  4. 採用銀行履約保證交易:針對喜歡某特定案件,對債權買賣不放心也不想嘗試者而言,銀行信託履約保障制度提升交易保障;購買者採預約購買方式,簽訂買賣合約書後,將價金總額三至四成交付銀行信託(尾款七成銀行可放款),在未完成將所有權登記於買方名下點交交付前,均無法請領信託戶頭款項;買方則單純視為一般買賣件,較為輕鬆有保障,賣方也因為做履約保證得到較實質的保障,不會因為買方反悔而買了未設定投資的債權;只要執行交付買賣後仍有投資利差可賺,買方達到規避風險目的,由投資客處分拍賣完成交屋,讓投資者賺取合理投資報酬也是應當;債權履約保證買賣與一般無太大差異,但有兩點特性需注意:
    • ★履約保證需配合執行,時間較一般買賣長(需視個案執行名義取得與否及執行到什麼階段而定)
    • ★常見有特約條款,如本案配合以最高限額出標,如仍未能得標拍定本買賣契約作廢,買賣雙方均不能以此理由求請相關補償及費用。
  5. 委託代為標售:針對不想積壓資金卻又喜歡某特定標的物,可選擇從事專業代標之本公司合作,NPL不良債權買賣最終請求實現抵押權,仍然以逕送強制執行為主,百分之九十仍會進入法拍市場,顯少有合解撤回(依本理論當初如有能力解決,該案件也不會成為NPL不良債權),所以逕送拍賣時在委請代標;因為公司常配合資產管理公司,在銀行公開標售不良債權進行鑑價,雙方達到兩個好處
    • 資產管理公司雖有委請專業估價師進行估價,但往往只採用法則做為參數值,做出的結果與交易市場背離(拍賣比較法、建物折舊法、公告現值、公告地價、抵押權分配順位、建築成本、附近成交行情等),與當地仲介法拍公司配合會參考較實務面建議及分析(如附近嫌惡性設施【廟宇、電塔、排水狀況、惡臭蚊蟲、墳慕、垃圾場、921毀損狀狀、、等】季節風向、採光狀況、是否為兇宅、建商市場評價、建設品質、居住鄰居對生活品質影響、後期市場發展趨勢、周邊交通及整體環境公共設施是否完善、、等均會直接影響債權回收率,而估價公司單用法則做參數估價,忽略市場真正實際反應面部份,有時會造成評估報告失真的部份,所以資產管理公司配合當地法拍公司,在標前配合看標地現場,給與該案件輔助建議);
    • 第二點好處為配合看標的的法拍公司,可以穫得標前出價協議契約(如果會勘某標的物後,法拍公司會緣合需求單出價,交付資產管理公司共同出價,把買方買價扣除利潤出價,會比原資產管理公司精算後,扣除時間成本及未來不確定能賣出影憂的首出價格,扎實出價更高也能更能得標,拍定後又能馬上穫利出售),對雙方而言達到良性的互相配合創造雙贏;相對的對委托代標之客戶較有保障,因為從標售債權就開始參與估價,從債務人的狀況及擔保品詳細、特殊情形、點交應注意事項、甚至有些案件配合查封而看過房屋裡面及執行筆錄,對標的個案有一定的了解,並配合現場進行訪問調查、年度同案例拍賣行情調查、仲介最近交易行情調查、土地成本及建築成本調查、拍賣標的稅費調查及支出費用規劃、貸款成數確定等,最後綜合評估結論出價,妥善認真對待每個委託客戶,期望能圓滿完成任務。

本資料撰寫彙整:(惠雙法拍所有)

經過以上的解示,相信您對NPL債權買賣有初步的認識,買賣面雙方均有不買或不賣的選擇權。相同債權買賣交易,讓與對象為銀行背景的資產管理公司,案件縱使有申請書及開立本支支票為要約背書保證,也獲得經辦、主管、甚至董座支持,但是最後得不到董事會同意,仍會被退件拒絕賣出。買賣債權出價不但要精算成本,還要出價到讓資產管理公司內部支持,是一件不容易的事;往來常業操做者比較知道談判買賣債權重點,熟悉債權處理流程,且信守承諾的面對客戶為做生意基本首要;說明清楚是為了解釋債權買賣的特殊性(每天都有數通來電,以為是法拍案件或一般買賣件,造成困擾及不便在此說聲:抱歉),在強制法拍之前為自己開創一條路,為自己創造賺錢機會,債權投資市場賺錢的人比比皆是,端看您對該案件評估是否準確及做出正確有效的處份方式,惠雙法拍專業團隊在此誠懇想爭取您的認同與合作機會,成為您賺錢的好幫手。

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