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法拍話題-別人不會告訴你的事 (10) 法拍屋得標要先認清取得所有權不等於已取得使用權兩者大不同?


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97年左右幫客戶代標一間法拍店面,地點在彰化林森路的路邊,該標的因921地震有部份傾斜,現場已空屋許久,蜘蛛網佈滿天花板,該案件債務人提異議之訴,所以法院移轉證明書也遲遲約2個月才發給,收受到文件當天下午就約了鎖匠到場開鎖,進入屋內確認已無任何遺留物,當場請鎖匠馬上更換門鎖,約莫3天後接到彰化縣警局的警官致電,要求約時間到警局裡做筆錄!!

原來是林森路店面之債務人提出告訴,告我【無故入侵民宅】及【妨害自由】並且提供謄本給警局看房屋仍然還在債務人名下,且在警局筆錄對財務之損失部份:說他屋內本來有一個三腳的大鋼琴,還有現金損失20萬都不見了!!我便知道他的來意,後來也確實受到法院傳票,在法庭外原屋主即債務人在我面前晃來晃去,抽著煙向我吹來,用得意的表情開口回問我:是否願意和解?我心想一定有附但書條件,便問要怎樣才願意和解?對方很爽快的開口:新台幣壹佰萬元,有誠意還可以談;我當然預期他會開口要錢,只是比我想的還敢開口,請問這樣的情況會構成入侵民宅罪嗎?以下一一敘明:

1、法院拍賣之案件不一定每一件都需要法院點交,法院依拍定人所提出之請求點交狀才排定點交,而通常會先函發債務人自動履行搬遷之命令,再不為搬遷才會依程序到強制點交之流程,該物件明顯是空屋且已無水無電,這樣的物件怎麼可能會有大鋼琴可搬,甚至還有20萬現金留於屋內,說明現場有錄影蒐證的重要,從開鎖到進入屋內最好採錄影連續性的方式為之(相片仍很難看出原有狀態),以保護自己。

2、按強制執行法第98條第1項前段規定拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,取得該不動所有權,雖然謄本仍為債務人之名下,依前述之規定取得權利移轉證書之同時也已經取得所有權,只是需於30日內完成所有權之登記;此觀我國民法第758條第1項規定「不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記不生效力。」及民法第759條規定:「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。」惟該項登記既無創設物權的效力,而僅為【宣示主義】已發生的物權變動而已,則依該項規定之目的性解釋,該等應經登記【始得處分】的不動產物權而已,所以縱使僅取得權利移轉證書,仍然等同得以主張所有權之地位。

3、承前,雖然已經取得所有權,並不代表已取得使用權,仍然要依法聲請點交,點交之目的就是將【使用之權利】交付給買受人,而非以交付已取得且經登記之【所有權】為目的而執行點交;遇不點交之物件只能依法循求正當法律程序予以救濟或保護,或自行與債務人協商達成和解,依本案例之情況確實為不點交案件只能自行處理,判斷是空屋後就自行開鎖,衍生後續處理的問題(雖然無規定一定要循法律程序)需判斷能否便宜行事,開鎖前就要調查清楚。

4、再查刑法第306條,係緣於保障家內和平主義,為貫徹人民居住自由,而對無故侵入者明定其處罰,所保護之法律乃個人居住場所有不受其他無權者侵入或滯留其內干擾破壞權利。而該條所保障之住屋權,乃源於對住屋或其他場所之使用權,並不以個人係該房屋或場所之所有權人為限,即對該房屋因支配管理監督而對該場所具有使用權者,亦應受該條文之保護。又該條所謂「無故侵入」,係指行為人無權或無正當理由,或未得住屋權人之同意,而違反住屋權人之意思,以積極作為或消極不作為之方式進入他人之住宅或建築物,至其係公然或秘密、和平抑或強行為;該案件雖取得所有權地位,使用權之地位不明確,所以至少要先取得權利移轉證書才為之;本案檢察官最後以不起訴處分還了公道,也沒給對方敲竹槓的機會;按不起訴書載:無故侵入住居要以客觀標準觀察,凡法律、道義、習慣等所應許可,而無背於公序良俗者,始可認為正當理由,且復查無任何積極證據認為被告(我)有何侵入他人住宅之客觀犯行及主觀不法犯意;本案例因取得所有權有法律上的原因【非無故侵入】才會獲不起訴處分;但同樣一件是如果已經將案款結清繳交完畢,就自行開鎖入內,就可以構成「無故侵入」之罪!差別在於是否有領得移轉證書,於法院尚未核發移轉證書前自行開鎖,即無所有權地位之代行,更遑論有使用權,依情形即屬無正當理由無故侵入他人住宅之要件,此時就可能構成刑法第306條之無故入侵住居罪,前後的法律關係僅差一個是移轉證書取得後之行為,一個是移轉證書取得前之行為,兩者法律上一線之差,地位差別甚大不能輕忽。

法院拍賣案件強制代為出賣不動產,債務人因而失去原所有權之地位,後因持續、繼續使用佔有中,對不動產持續進行事實上的利用,該使用關係僅【不否認佔有使用】之事實,並非因此取得或轉換成【使用權】之地位,但拍定買受人因標的仍由債務人之繼續使用佔有中,而難為所有權之有效利用;法院依拍定人之聲請請求,將不動產之佔用情形解除佔有,將使用之權利交由買受人領管。債務人因拍賣而喪失所有權,許多拍定人遷讓房屋的招式,可以用八仙過海各顯神通來形容,甚至有的告刑事竊佔、侵佔;其實如果是債務人或輔助佔有人及相關因權利而取得佔有人,要告刑事竊佔、侵佔是不可能成立的,因為前述是有法律上的原因,僅失去所有權而對不動產持續進行事實上的利用,不能構成竊佔、侵佔要件;舉例台北劉媽媽帝寶案件,直接告租賃使用人竊佔案(可能有以下考量:1.告民事帝寶案光裁判費就要不少錢,告刑事不用繳裁判費。2.策略性考量,給對方壓力。)然該案刑事部份被告穫不起訴處分,檢方認為,劉媽媽買下帝寶前,林富慧等人已長期居住從未搬離,與竊佔罪構成要件不符,給予不起訴處分,且房產拍賣時已註明「不點交」,全案應屬民事糾紛;最後該案才又繞回民事請求遷讓房屋之訴獲勝,理由台北地院審理認為,該處豪宅原登記所有人是國際山霖汽車公司,名義負責人是林富慧,而林富慧以山霖公司董事長身分和自己簽約,租約訂至2014年,違反民法「禁止自己代理」的規定,此租約無效,屬無權佔有判被告必須遷讓房屋。

綜上所述,不動產之拍賣程序,應以拍定人已依強制執行法第97條、第98條規定繳足價金,領得執行法院所發給權利移轉證書時,即取得該不動產所有權;然拍賣之物件仍有債務人現實佔有使用之問題,或有前述案例看似空屋也非真正人去樓空,取得所有權不等於已經取得使用權;搬遷談判、協商請求均有方法,最好還是請專業的法拍仲介公司為您服務。

【相關之法條參考】

民法第758條:民不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。前項行為,應以書面為之

民法第759條:因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。

民法第765條:所有人,於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。

刑法第306條: 無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期 徒刑、拘役或三百元以下罰金。 無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留滯者,亦同。

資料撰寫彙整:惠雙法拍所有

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