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法拍話題-別人不會告訴你的事(9) 法拍農舍與一般農舍之各項資格要件有何不同?


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法拍農舍與一般農舍之各項資格要件有何不同?

農委會決定6月底前完成「農舍興建管理辦法」修正,未來必須是健保第三類、也就是實際從農的人以及農保投保者才能興建,以防止農地持續被炒作,並有利於年輕人從農。農委會水保局今天(410)指出,由於辦法修正屬於行政命令,如果各界都沒有意見,預計最快7月就可以上路。

依此農舍之營建資格將受到實質之限制,且以目前政府打違章建築的氛圍,農地建工廠亦有相當之顧慮,農地利用遭到相當之限縮;因此造成現有已合法農舍成為熱門標的;法拍市場中農舍受關注度及詢問度,最近也有攀升之現象,但是究竟法拍農舍要具備什麼資格?與一般農地之限制條件有何不同?

我們以製表方式讓各位比較差異及瞭解:


項次

原因種類

一般農舍

法拍農舍

1

起造面積

89128日公佈前(舊農)得以建築基地10%申請建築,89128日公佈後(新農)最小起造面積不得小於0.25公頃,參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者,不受最小面積0.25公頃限制。(持分地也可以)

89128日修正前取得之舊農地,無自用農舍,於9214日修正施行後,才分割為單獨所有,申請建築農舍時,得依舊農地規定辦法辦理。

法拍移轉得繼續申請建築,不受建築基地最小面積限制。保障法拍取得因為債務中斷施工之土地,如係為89128日公佈前(舊農)所有及申請之農舍,不因拍定取得移轉而喪失其資格,反而不利於活化土地,發揮經濟上之利用價值,因此不受最小面積限制。

2

取得資格

需滿20歲或未滿20歲已婚者

(起造人之條件,其他取得擁有就不在此限,如贈與、買賣……等)。

取得資格:需滿20歲或未滿20歲已婚者;未成年者購買需提出父母監護權人同意書(離婚者僅需提供監護權人之同意),並證明資金所得來源、注意每年220萬元的贈與稅免稅額;及提出戶籍所在鄉鎮區公所發給之【無自用農舍證明】,有些法院僅需提供購買人【財產總歸戶清冊】即可,併入投標書供法院核對。

3

移轉限制

89128日公佈前(舊農)不受未滿5年之移轉限制,89128日公佈後(新農)限制自取得使用執照起,合併計算滿5年始得移轉。

因法拍及繼承者,不在此限(法拍過戶或繼承即完成法定移轉不再受5年之限制),前項如有違建或認定非農用,被核課土地增值稅時,即另需注意是否未滿兩年,有無受課奢侈稅之風險。

4

持有之戶數

以各人為計算單位,即使是夫妻也可各擁有一戶(持房屋稅繳稅清冊或財產總歸戶清冊證明)相同。

以各人為計算單位,即使是夫妻也可各擁有一戶(持房屋稅繳稅清冊或財產總歸戶清冊證明)相同。

5

土地及建物使用關係

89128日公佈前,沒有限制起造人需為土地所有權人,89128日公佈後(新農)限制起造人及土地需同一人所有,需已取得建物使用執照,得辦理抵押設定。農舍與其坐落農地併同移轉或併同設定抵押權,不得分開。

法拍農舍與其坐落農地併同移轉或併同設定抵押權。

除非遇89年以前所興建之舊農舍,有可能因非債權效力所及,僅拍賣土地或建物,而分開移轉。

6

申請建築之時間及戶籍規定要件

申請人之戶籍所在地及其農業用地,須在同一直轄市、縣(市)內,且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地,不受土地取得應滿二年之限制。

因法院拍賣者,其變更起造人繼續聲請建築,不受需取得滿兩年限制。

參與農舍拍賣標的及戶籍無需同一縣市之規定。

7

起造人變更

申請農舍變更起造人時,應依第一條第一項辦理,即需滿20歲或未滿20歲已婚者。申請人為該農業用地之所有權人。

起造人變更的年齡資格跟一般農舍相同。

已領有建照之土地經法院拍賣後,得依營建署(台內營字第0930085435號及法務部法律決字0930028018號函辦理,持法院移轉證書辦理起造人變更。


農舍申請資格及難度將實質從嚴,是將來所能預見之施行政策,現有已構築的農舍將是非常好的取得管道,而法拍農舍依建築之登記型態可分5類,以下一一敘明:

1)【建管實施前之舊農舍】法拍農舍係屬實施建築管理前建造之建物,縱使無使用執照也未必與違建相提並論,土地登記規則第79條第2 項規定:「實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉鎮、市、區公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:一、曾於該建物設籍之戶籍謄本。二、門牌編釘證明。三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。四、繳納水費憑證。五、繳納電費憑證。六、未實施建築管理地區建物完工證明書。七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。八、其他足資證明之文件」,交付主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之審查取得證明文件,向地政事務所測量課提出申請建物第一次測量,以取得建物測量成果圖,辦理建物補辦第一次保存登記,惟需注意許多資料需由債務人配合提供,否則單憑土地所有權人之地位及房屋稅籍證明是很難補辦理成功,所以點交時跟債務人協商搬遷之取捨就要好好拿捏。


2)【已辦理建築興建,但未完工】具有主管建築機關申請建築執照,後因為債權債務關係,被債權人請求執行拍賣抵押物,而這類的農舍建築,尚未取得合法之使用執照,但建築的基礎已然成型,且有些是屬於89128日公佈前修正前的(舊農)所蓋,只要符合10%的建配比,不一定要達0.25公頃;以往最常聽拍定人擔心不符合最小0.25公頃,縱使取得也無法繼續建築,其實是多慮的;法拍移轉其實得繼續申請建築,不因拍定取得移轉而喪失其資格,反而不利於活化土地,發揮經濟上之利用價值,因此不受最小面積限制及農舍拍賣標的與戶籍目前無需同一縣市之規定,所以也不需設籍同一縣市滿兩年,且已領有建照之土地經法院拍賣後,得依營建署台內營字第0930085435號及法務部法律決字0930028018號函辦理,持法院移轉證書辦理起造人變更,不用另外花錢與債務人談判取得建照移轉再行建築,惟需注意取得使用執照的時點為修正後,所以仍受5年內不得移轉限制(繼承、法拍除外)


3)【實施建築管理後,未辦理建築執照,但已興建完工】依照建築法第25條規定:建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除,建築主管機關係依據建築法規定,實施建築管理及達維護公共安全、公共衛生及增進市容觀瞻之目的,其對合法建築物所核發使用許可之證明;實施建築管理後,未辦理建築執照就直接自行建築完成之建物,此類可以歸類為大違建,自始至終均無法改變更正為合法建物,而拍賣縱使有將建物拍賣在內,也僅能依移轉證書辦理房屋稅籍移轉,取得房屋事實處分權或使用權而已;有些甚至未將建物併入拍賣只拍土地,這樣物件就需注意有無類推適用民法第425 條之1 租賃關係或法定地上權問題。


4)【具有建築執照,但未辦理保存登記之舊農舍】具有主管建築機關或鄉鎮、市、區公所之證明文件具備使用執照或建築執照,僅未辦理建物第一次保存登記的農舍,中華民國沒有強制規定房屋一定要辦理保存登記,所以拍賣公告的未保存登記建物,不一定等於違建,其補辦法則與建管實施前之舊農舍,所需準備之資料類同;這類屬於已具合法的身份,只要補辦一些程序保存登記後,就能向銀行貸款,相對提高不動產的價值,後續如要出售,承接者的資金準備門檻也較低。


5)【已辦理保存登記之農舍】實施建築管理後,有按程序申請建築執照、取得核發使用執照後辦理保存登記之舊農舍,且這類法拍農舍不受限制,自取得使用執照起,需合併計算滿5年始得移轉之限制(即使是新屋未滿5年受法院拍賣移轉),而且經法拍過戶完成後已完成法定之移轉過戶,縱使合併計算取得使用執照仍未滿5年,只要無違章建築或認經定非實際農用外(指農舍以外),且經查核農用取得農業用地免稅證明之認定,當年度就可以辦理移轉,免徵土地增值稅。


用法拍移轉農舍之條件與一般農舍之條件相比,會發現與法拍農舍取得資格跟條件其實寬鬆,但有幾項要特別提醒注意,分敘如下:

(1)資格審查較嚴:取得資格需滿20歲或未滿20歲已婚者;未成年者購買需提出父母監護權人同意書(離婚者僅需提供監護權人之同意),並證明資金所得來源、注意每年220萬元的贈與稅免稅額(法院交易是凡走過必定留下痕跡);及提出戶籍所在鄉鎮區公所發給之【無自用農舍證明】。

(2)資金準備較高:法拍屋特性就是需在7日內繳足尾款,如果遇到一些不點交件更別想要貸款;跟一般農舍買賣比較起來,資金準備要更充足,法拍買賣交割付款期也較短。

(3)標前需調查的門檻多也高:投標前的四大調查工作:產權調查、法規調查、市場調查及包含節稅規劃的成本稅費調查等工作,尤其法拍非自願移轉所需面對的問題:建照是否過期、連接道路是否有通行之疑慮、用水、用電架樁設置是否有臨地同意之困難、房屋搭排水是否有疑慮、是否是實施建築管理前建造之建物……等。

綜上所述,法拍農舍雖具有完全透明化及極具競爭的價格優勢,但所涉及後續處理的程序跟法規繁雜,如果非專業經篩選及處理很容易發生錯誤,奉勸你還是請專業的法拍公司為你服務吧。


【農業用地興建農舍辦法10271日公佈修正可蓋農舍之用地分區、類別對照表】


10271日公佈修正後可以興建農舍之農業用地(第三代)

使用分區(A) ※註一

使用地類別(B)

特定農業區、一般農業區、鄉村區、森林區、山坡地保育地、風景區、特定專用區

農牧用地

特定農業區、一般農業區、鄉村區、山坡地保育地、風景區、特定專用區

養殖用地

修正後刪除【森林區之養殖用地】、【特定農業區之林業用地】、【一般農業區之林業用地】、【鄉村區之林業用地】、【森林區之林業用地】、【山坡地保育地之林業用地】、【風景區區之林業用地】、【特定專用區之林業用地】

註一:使用分區(A區)加 +使用地類別(B區),才是得為起造農舍的土地屬性判別依據


【以行政區劃、準據分農舍申請之建蔽率及容積率法】

施行準據法之註解:

縣市/項目

法源

建蔽率

建築高度

建築樓層

基層建築面積

總樓地板面積

臺灣省

都內

都市計畫法台灣省施行細則第29

10%

14

4

330

660

都外

實施區域計畫地區建築管理辦法第5

10%

10.5

3

330

495

新北市

都內

都市計畫法新北市施行細則第30

10%

14

4

165

660

都外

實施區域計畫地區建築管理辦法第5

10%

10.5

3

165

495

台北市

都內

台北市都市使用分區管制自治條例第72

10%

10.5

3

165

495

都外

實施區域計畫地區建築管理辦法第5

10%

10.5

3

165

495

台中市

都內

都市計畫法臺中市施行自治條例第37

10%

14

4

165

660

都外

實施區域計畫地區建築管理辦法第5

10%

10.5

3

165

495

台南市

都內

都市計畫法臺南市施行細則第27

10%

14

4

165

660

都外

實施區域計畫地區建築管理辦法第5

10%

10.5

3

165

495

高雄市

舊都內

都市計畫法高雄市施行細則第25

10%

10.5

3

165

495

新都內

都市計畫法台灣省施行細則第29

10%

14

4

330

660

都外

實施區域計畫地區建築管理辦法第5

10%

10.5

3

165

495

資料撰寫彙整:惠雙法拍所有


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